Revenus immédiats

Location meublée

Location meublée de courte durée

Investissement immobilier locatif

Louer un logement meublé vous permet de bénéficier d’un régime fiscal avantageux, de développer votre patrimoine et d’avoir des revenus complémentaires. Vous pouvez proposer un logement meublé pour de courtes durées à des vacanciers (à la semaine ou au weekend) ou pour des personnes pour des besoins professionnels.

Fonctionnement

La location peut porter sur un bien ancien ou neuf. Vous pouvez acheter un appartement ou une maison pour faire de la location meublée. Ou si vous avez déjà un bien loué vide, vous pouvez le meubler. Ou encore louer votre résidence principale ou secondaire quelques jours dans l’année.

Ce type de location "saisonnière" doit être de courte durée : quelques jours ou quelques semaines et ne doit pas dépasser 90 jours par "client". Si vous donnez en location saisonnière votre résidence principale, cette occupation ne peut pas dépasser 120 jours par an.

Les revenus de logements loués meublés sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et aux prélèvements sociaux. Ce n’est pas le loyer encaissé qui est fiscalisé, mais le loyer diminué des charges supportées. A ce titre, vous pouvez choisir entre 2 méthodes de calcul :

Micro BIC

Réel BIC

Loyers meublés inférieurs à 72 600 € par an

Sur option ou obligatoirement dès que les loyers meublés sont supérieurs à 72 600 € par an

Abattement forfaitaire de 50 %

(ou 71 % en meublé de tourisme classé)

Déduction des charges réelles (intérêts d’emprunt, frais d’assurance, taxe foncière) ET

Amortissement comptable des constructions et travaux

L'amortissement comptable c’est la constatation annuelle de la perte de valeur des composants d’un bien immobilier (fenêtres, toiture, façade, etc.) du fait de l'usure ou du temps. L'amortissement comptable permet de déduire une charge "fictive" (= correspondant à la dégradation de l’immeuble) des loyers encaissés) sans impact sur la trésorerie.

Même si vous disposez d’une épargne suffisante pour acheter sans crédit, l’emprunt peut être intéressant ; les intérêts sont déductibles des loyers (= économie d’impôt) et l’assurance-emprunteur protège votre famille si vous décédez. Si vous envisagez cet achat à crédit, vous pouvez nous contacter afin d'obtenir une offre de courtage en prêt adaptée à votre projet.

Pour mettre en place la location, vous pouvez faire appel à une agence spécialisée et conclure un contrat de délégation pour la gestion et la mise en location de votre bien. Autre alternative, les sites internet, type AirBnB, qui publient votre annonce et vous permettent de trouver des locataires.

Points de vigilance

Le règlement de copropriété ne doit pas interdire la location saisonnière. Si tel est le cas, une modification du règlement de copropriété est nécessaire. L’unanimité des copropriétaires est alors requise.

Vous devez réaliser des démarches administratives en mairie :

autorisation préalable de changement d’affectation lorsque le logement passe d’un usage d’habitation à titre de résidence principale à une location de courte durée. Renseignez-vous auprès de votre mairie.
déclaration en mairie grâce au formulaire 14004*2 (sauf si le logement constitue votre résidence principale) OU enregistrement en mairie du logement loué (y compris lorsqu’il constitue votre résidence principale) si ce dernier est situé à Paris, Lyon, Bordeaux, Nice, Toulouse, Cannes et Annecy. Un numéro d’enregistrement vous est alors communiqué et doit obligatoirement être inscrit sur l’annonce.

La location meublée peut se faire sous 2 statuts : loueur meublé non professionnel ou loueur meublé professionnel. Chacun de ces statuts entraine des conséquences sociales, fiscales. Vous serez considéré comme professionnel, au titre de l’impôt sur le revenu, si vous percevez plus de 23 000 € de loyers meublés par an et que ces derniers représentent plus de la moitié des revenus de votre foyer.

Le coût

Pour louer un logement meublé, il faut équiper le bien. Le coût de cet équipement est variable selon le standing et le type de locataire recherché. Il faudra prévoir tout le mobilier (lit, table, chaises, armoire, lampes, etc.) et ustensiles nécessaires à l’occupation du logement (couette, oreillers, poêles, assiettes, couverts, etc.).

Les frais de gestion du bien par une agence ou société spécialisée peuvent être importants. Il faut étudier le contrat de délégation attentivement pour ne pas nuire à la rentabilité de votre investissement.

Sur les plateformes de type AirBnB, l’inscription et la mise en ligne de l’annonce sont gratuites. Lorsque votre logement est réservé, la plateforme vous facture des frais de service de l’ordre de 3 à 5 % du montant de la location.

Avantages/inconvénients

AVANTAGES

INCONVÉNIENTS

Loyer plus élevé qu’en location meublée à titre de résidence principale

Perception de revenus complémentaires (loyers) faiblement fiscalisés

Changements réguliers de locataires, coût d’entretien important

Règles administratives et juridiques complexes

Mise en place

Vérifier que le règlement de copropriété n’interdit pas la location de courte durée (= usage commercial)

Choisir le mode de location (agence spécialisée, plateforme internet, etc.)

Effectuer les démarches administratives en mairie

Déclarer dans les 15 jours le début de l’activité via l’imprimé P0i.

Exemple

Marine vient d’hériter, elle dispose d’un capital à investir. Elle veut investir dans l’immobilier en location meublé car elle possède déjà des logements locatifs nus et trouve que la fiscalité est trop lourde.

Elle achète 3 appartements qu’elle loue via AirBnB. Elle estime les loyers à 16 000 € au total. La location saisonnière lui permet de retirer une rentabilité (avant impôt) plus importante que la location à titre de résidence principale tout en percevant des revenus faiblement fiscalisés. Marine perçoit moins de 23 000 € de recettes de location meublée. Ainsi, elle est soumise au statut de LMNP. Les revenus sont taxés au régime BIC à son choix soit :

au régime micro (puisque les revenus sont inférieurs à 72 500 € HT) après application d’un abattement de 50 %.
au régime réel : après déduction des charges pour leur montant réel, des intérêts d’emprunt et de l’amortissement. Compte tenu de ses charges, les revenus ne sont pas imposables pendant plusieurs années. Si un déficit est constaté, il n’est pas imputable sur le revenu global mais uniquement sur les revenus des locations meublées des 10 années suivantes.

Elle a recours à un expert-comptable pour ses déclarations fiscales.

O.B.O. immobilier

Investissement immobilier

L’OBO immobilier est une stratégie patrimoniale consistant à vendre, un bien locatif (ou plusieurs biens locatifs) dont vous êtes propriétaire, à une société sur laquelle vous exercez le contrôle (principal associé et/ou gérant). L’intérêt de cette stratégie est d’obtenir un capital immédiat, de réduire votre imposition sur les revenus locatifs, et de transmettre votre patrimoine de façon anticipée et optimisée.

OBO ? Owner Buy-Out en anglais que l’on peut traduire par « le propriétaire rachète » en français. Il s’agit d’une vente à vous-même, puisque vous vendez votre bien locatif à une société que vous contrôlez.

Fonctionnement

Vous créez une société ou vous utilisez une société existante que vous contrôlez (par exemple une société civile immobilière = SCI dont vous détenez la majorité des parts sociales). Vous vendez le bien locatif dont vous êtes propriétaire à la société qui peut vous l’acheter grâce à un emprunt bancaire.

La banque qui prête les fonds à la société exige généralement un engagement de caution de votre part et/ou une hypothèque sur l’immeuble pour se garantir du risque de non-paiement des loyers.

Vous recevez le prix de vente que la société vous paye, sous la forme d’un capital (somme d’argent dont vous pouvez librement disposer) ou d’une créance en compte courant d’associé (crédit que la société vous doit, payable dans le futur en une ou plusieurs fois) ou d’un mix des deux. Vous pouvez utiliser le capital perçu pour réaliser de nouveaux investissements pour diversifier, développer votre patrimoine.

Si vous aviez un crédit en cours, vous devez utiliser la somme reçue pour rembourser la banque. Dès la vente de votre bien, vous ne recevez plus les loyers (c’est la société qui les encaisse) ce qui entraîne une économie d’impôt (vous n’êtes plus fiscalisé sur les loyers).

Le bien locatif procure des revenus réguliers (loyers) à la société qui lui permettent de rembourser l’emprunt bancaire qu’elle a contracté. Selon le montant des loyers encaissés et de l’échéance de son prêt, vous pouvez être amené à devoir faire des apports en compte courant d’associés pour maintenir l’équilibre entre les charges et les ressources de la société.

Si la société est soumise à l’impôt sur les sociétés, l’opération aboutit à la réduction de votre fiscalité, puisque vous n’êtes plus personnellement imposé sur les loyers perçus (car vous ne percevez plus directement les loyers). L’impôt sur les sociétés est acquitté par la société sur les loyers perçus au taux de 15 % jusqu’à un résultat de 38 120 € et 25 % au-delà. Une fois que la société a acquitté l’impôt, vous décidez de maintenir la trésorerie dans la société ou de vous l’attribuer. Vous avez le choix entre :

une distribution de dividendes, mais vous serez taxé personnellement à l’impôt sur le revenu

un remboursement de compte courant d’associé (s’il existe), dans ce cas vous ne subirez aucune taxation

En l’absence de résultat comptable (charges égales ou supérieures aux ressources) la société ne peut pas vous distribuer des dividendes.

Si vous voulez anticiper la transmission de votre patrimoine, vous pouvez donner des parts de votre société en pleine propriété ou en démembrement (nue-propriété) à vos enfants. Le coût de la transmission est réduit du fait de l’endettement de la société et de la valorisation des parts. Elle sera aussi fiscalement avantageuse si vous donnez seulement la nue-propriété car seule celle-ci sera taxée aux droits de donation, en fonction de votre âge et selon un barème légal (vous conservez l’usufruit jusqu’à votre décès).

Le droit de propriété se décompose entre l’usufruit (occupation, perception de revenus) et la nue-propriété (détention future de la pleine propriété quand l’usufruit s’éteint). Si vous détenez ces 2 droits, vous êtes plein propriétaire. Si différentes personnes détiennent ces droits séparément, la propriété est démembrée entre un (ou des) usufruitier(s) et un (ou des) nu(s) propriétaire(s).

Points de vigilance

La vente de votre bien locatif entraîne le calcul de la plus-value immobilière (différence entre le prix de vente de votre bien et le prix auquel vous l’aviez acquis) et éventuellement l’imposition au taux de 19 % et aux prélèvements sociaux (17,2 %).

Si vous détenez votre bien depuis 22 ans, vous êtes exonéré de taxation à 19 % et après 30 ans de détention, vous êtes également exonéré de prélèvements sociaux.

Il faut vous assurer que votre bien locatif vendu n’est pas soumis à un engagement de location dans le cadre d’un dispositif fiscal de faveur (Pinel, Scellier, Robien, etc.), sous peine de remise en cause des avantages fiscaux obtenus.

La procédure de vente vous oblige à formuler une offre à la commune sur le territoire duquel se situe votre bien (droit de préemption urbain). Et si la commune préempte votre bien aux conditions notifiées, vous êtes forcés de lui vendre.

En revanche l’opération de vente à soi-même ne déclenche pas de droit de préemption du locataire d’habitation si vous ne délivrez pas de congé pour vendre (vous vendez votre bien locatif occupé à votre société).

L’opération engendre des risques fiscaux (notamment d’abus de droit), pour les éviter, votre société doit véritablement fonctionner (vous devez réunir régulièrement l’assemblée générale, tenir une comptabilité), le prix de vente de l’immeuble doit correspondre à sa valeur de marché et l’opération doit se fonder sur des motivations autre que purement fiscales (préparer votre retraite, transmettre votre patrimoine, etc.).

Si vous êtes soumis à l’impôt sur la fortune immobilière (patrimoine immobilier supérieur à 1,3 millions d’euros), l’emprunt contracté par la société pour acheter votre bien immobilier n’est en principe pas déductible pour évaluer les parts sociales.

Mise en place

Constitution de la société

Vente de votre bien locatif à la société

La société réalise un emprunt bancaire pour financer son acquisition

Vous percevez un capital (prix de vente) que vous pouvez utiliser librement pour investir

Transmission anticipée possible des parts à vos enfants

Vous percevez la trésorerie excédentaire (après remboursement de l'emprunt et taxation de la société) via une distribution de dividendes (fiscalisée) ou un remboursement de votre CCA (s'il existe - sans fiscalité).

Le coût

Pour la société

Constitution : rédaction des statuts (honoraires libres) + coût des formalités d’annonce dans un journal d’annonces légales (± 250 €) + frais de greffe (± 70 €)
Emprunt bancaire : Coût variable selon le taux d’intérêt, les frais de dossier et de prise de garanties (cautionnement, hypothèque, etc.)
Frais « de notaire » (±8 % du prix d’achat)
Frais annuels de comptabilité et de secrétariat juridique par un expert-comptable

Pour vous

Eventuellement imposition de la plus-value immobilière à votre charge
En cas de donation, la base taxable dépend de la valeur des parts au jour de l’acte (faible selon les passifs de la société - emprunt, compte courant - et si démembrement), et le barème des droits de donation diffère selon votre lien de parenté avec le donataire)

Avantages/inconvénients

AVANTAGES

INCONVÉNIENTS

Obtenir un capital immédiat ou une créance en contrepartie de la vente.

Réduire votre imposition sur le revenu

Utiliser le financement bancaire pour développer votre patrimoine

Transmettre vos biens locatifs à moindre coût

Double taxation en cas de distribution de dividendes (impôt sur les sociétés + impôt sur le revenu)

Frais liés à l’opération de vente à vous-même (impôt de plus-value, frais de notaire, etc.)

Dette bancaire non déductible pour l’évaluation des parts sociales à l’IFI

Fiscalité peu favorable en cas de vente du bien immobilier à terme par votre société (plus-value professionnelle)

Exemple

Benjamin, 73 ans, possède plusieurs biens locatifs valorisés à 600 000 €. Il veut transmettre son patrimoine à ses enfants, sans se démunir complètement et réduire sa fiscalité. Des amis lui ont parlé de la donation en nue-propriété.

1. Si Benjamin donne la nue-propriété de ses biens locatifs à ses enfants

Benjamin étant âgé de 73 ans, son usufruit représente 30 % de la valeur des biens donc la nue-propriété est valorisée à 70 %, soit 420 000 € (70 % de 600 000 €, selon le barème légal prévu pour ce type de transmission). La donation porte alors sur 210 000 € (420 000 /2) pour chaque enfant et les droits de donation sont estimés à 20 200 € par enfant (après application de l’abattement en ligne directe de 100 000 €).

Certes Benjamin a commencé à transmettre son patrimoine avec une fiscalité réduite liée à la valorisation de la nue-propriété, toutefois la transmission n’a aucun impact sur son imposition annuelle car il reste personnellement redevable de l’impôt sur les loyers en tant qu’usufruitier.

2. Si Benjamin vend ses biens à une SCI puis donne la nue-propriété des parts de la SCI à ses enfants

Benjamin créé une SCI avec ses 2 enfants (associés pour une part chacun), il vend ses biens locatifs à la société pour 600 000 €. La société emprunte 300 000 € pour couvrir son achat. Benjamin reçoit la somme de 300 000 € (qu’il peut librement investir sur un contrat d’assurance vie par exemple pour mettre en place des retraits partiels) ainsi qu’une créance en compte courant d’associé de 300 000 €.

La nue-propriété des parts est valorisée à 0 € (actif-passif) et la donation est réalisée sans taxation pour les enfants.

La société encaisse les loyers (soumis à l’impôt sur les sociétés de 15 % à 25 % selon le montant) qui lui permettent de rembourser ses échéances de prêt.

La stratégie d’OBO et la donation de la nue-propriété permettent à Benjamin de :

1/ réduire son imposition sur le revenu (il ne perçoit plus les loyers donc il n’a plus de fiscalité),

2/ de transmettre une partie de son patrimoine, de diversifier ses actifs

3/ tout en conservant un revenu régulier (remboursement progressif de son compte courant d’associé).